Endrenovierungsklauseln in Mustermietverträgen
Neue Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) Fundstelle: www.AGB-Recht.de
Darstellung und (c) 2001- 2007: Rechtsanwalt Siegfried Exner, Kiel
http://www.kanzlei-exner.de
Inhaltsübersicht
Ausführungen
Endrenovierungsklauseln und Schönheitsreparaturen Der Bundsgerichtshof (BGH) hat
bereits in mehreren Fällen starre Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Formualrverträgen (AGB) über Wohnraummiete für unzulässig erklärt. Die Folge war, dass keine Pflicht zur Ausführung
von Schönheitsreparaturen mehr bestand. Nunmehr hat der BGH auch über das Thema der Endrenovierungsklauseln in Mustermietverträgen zu entscheiden gehabt. Dies bestrifft als alle Mietvertragsmuster, die für
den Fall des Mietendes / Auszugs eine Renovierung durch den Mieter vorsehen. Hierbei hat der BGH die bei der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen begonnene Linie fortgesetzt: Starre Fristenregelungen oder
intransparente Verpflichtungen sind unwirksam. Die folgende Darstellung erläutert die Rechtsprechung. [ Zur Startseite ] [ Zum Seitenanfang ]
Autor und (c) 2006 / 2007: Rechtsanwalt Siegfried Exner, Kiel = Kanzlei-Exner.de 1) Arten von Renovierungsklauseln Es bestehen zahlreiche Arten von Renovierungsklauseln:
Unterschieden werden können Renovierungsklauseln nach dem Zeitpunkt, zu dem die Renovierung erfolgen muss.
1. Einzugsrenovierungsklauseln (Renovierung zum Beginn der Mietzeit) 2. Schönheitreparaturenklausseln (während der Mietzeit) 3. Klauselns zur Auszugsrenovierung (Renovierung zum Ende der Mietzeit)
Mit dem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 12.09.2007 - VIII ZR 316/06) nun auch zu den Endrenovierungsklauseln eine begrenzende Rechtsprechung der Untergerichte bestätigt.
Weiterhin kann unterschieden werden, ob der Mieter selbst renovieren muss (kann), die Renovierung durch einen Fachbetrieb ausgeführt werden soll ("Handwerkerklausel") oder ein Geldbetrag für
die Renovierung gezahlt werden muss. Über die Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit solcher Klauseln hat das aktuelle Urteil des BGH keine Aussagen getroffen, so dass es insoweit bei der bisherigen Rechtsprechung
bleibt. [ Zur Startseite
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Autor und (c) 2006 / 2007: Rechtsanwalt Siegfried Exner, Kiel = Kanzlei-Exner.de 2) Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs
(BGH, Urt. v. 12.09.2007 - VIII ZR 316/06) Der unter anderem für das
Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme
laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Klauseln
und
"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert
und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."
eines Mustervertrags einer Vermietervereinigung waren demnach unwirksam. Mieter sind daher bei solchen Klauseln nicht zu Vornahme von Schönheitsreparaturen (Endrenovierung) in dieser Wohnung
verpflichtet. Nach dem BGH liegt aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder
jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.
Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen
benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam
ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach
benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn
während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu
renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung
kein Bedarf bestünde. [
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Autor und (c) 2006 / 2007: Rechtsanwalt Siegfried Exner, Kiel = Kanzlei-Exner.de 3) Folgen für Formularmietverträge (Miet-AGB, § 536 Abs. 4 BGB)
Endrenovierungsklauseln können auch nach dem neuen Urteil grundsätzlcih weiter durch Formularmietverträge vereinbart werden. Genauer zu beachten
ist, dass der Inhalt dieser Klauseln der neuen Rechtsprechung entspricht.
a) Zulässig sind nach der bisherigen und der neuen Rechtsprechung demnach wohl Klauseln, wenn die Wohnung bei Mietbeginn im unrenovierten Zustand übergeben worden ist und der Mieter erst nach Ablauf
einer üblichen und angemessenen Renovierungsfrist zur Endrenovierung verpflichtet ist (BGH NJW 1987, 2575 b) Unzulässig sind nach der bisherigen und der neuen Rechtsprechung wohl Klauseln, wenn die
Wohnung:
zu renovieren ist (Grund: Fehlende Transparenz , also Bestimmtheit der Renovierungspflicht). [ Zur Startseite ] [ Zum Seitenanfang ]
Autor und (c) 2006 / 2007: Rechtsanwalt Siegfried Exner, Kiel = Kanzlei-Exner.de 4. Umfang und Fälligkeit der Endrenovierungspflicht Die Entscheidung des BGH hat die Zulässigkeit
von Endrenovierungsklauseln in AGB nur eingeschränkt. Es bleibt möglich Endrenovierungsklauseln durch Individualvereinbarung zu regeln. Weiterhin besteht inerhalb der durch die Rechtsprechung geogenen die
Möglichkeit Endrenovierungsklsuseln zu verwenden. Der Umfang solcher AGB-Regelungen sind dann zu beachten. Nach der Rechtsprechung im Sinne von § 307 BGB galt:Der Mieter schuldete nicht die
Wiederherstellung des früheren Zustands der Mietwohnung, sondern eine durchschnittliche Renovierung (Zum Teil wird dem Vermieter jedoch eine Vorteilsausgleichung zugestanden) Unwirksam waren weitergehende
Pflichten, als nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB vorgesehen, also z. B.
Abziehen, Abschleifen oder Versiegeln eines Parketts Ausbesserung von Schäden am Verputz der Wände und Decken und am Bodenbelag Ersetzen von Fußbodenbelägen / Teppichböden
Die Fälligkeit bei einer Endrenovierungsklausel tritt grundsätzlich ein bei: Auszug und Übergabe der Wohnung durch den Mieters Räumung der Wohnung
5. Prüfung bestehender Mietverträge anhand der neuen Rechtsprechung Renovierungsklauseln müssen anhand der
neuen Rechtsprechung auf ihre Wirksamkeit geprüft werden. Dies ist spätestens bei Auszug des Mieters erforderlich. Werden wegen unberechtigter Ansprüche z. B. die Kaution zurückgehalten oder eine
Mietbürgschaft gezogen, so drohen kostspielige und unötige Auseinandersetzungen. [ Zur Startseite ] [
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Autor und (c) 2006 / 2007: Rechtsanwalt Siegfried Exner, Kiel = Kanzlei-Exner.de Checkliste: Wirksamer Mietvertrag / Bestehen eines Mietverhältnisses
1. Vorliegen eines Mustermietvertrags / einer Formularklausel als Allgemeine Geschäftsbedingunge (AGB)
2. Renovierungsbedarf der Wohnung bei Auszug oder Räumung (Tatsachenfrage) 3. Die Auslegung der Klausel ergibt keine Unklagheiten (Unklarheitenregel - § 305c Abs. 2 BGB) 4. Transparente Klausel
mit erkennbaren und abgrenzbaren Pflichten für den Mieter (Transparenzgebot - § 307 Abs. l S. 2 BGB). 5. Keine unangemessene Verlagerung der Pflichten des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache auf
den Mieter 6. Art der Renovierungs- bzw. Abgeltungspflicht 7. Vollstreckbarkeit (z. B. Einbehalt einer Kaution, Androhung der Ersatzvornahme, Vollstreckung von Zahlungsansprüchen in ein bekanntes
Konto) [ Zur Startseite
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Zuletzt geändert am 23.09.2007
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